先買房還是先投資
投資觀念

先買房還是先投資?教你養出「還房貸工具人」

在台灣目前普遍起薪不高的環境下,年輕人買房似乎是遙不可及的夢想。但比起要不要買房,更多人擔心的應該是買不買得起房。就算買得起房,也不知道到底要先投資還是先買房。

三年前大學剛畢業的我,看著路上滿滿的房屋廣告,一間動不動就要800到1000萬。再看看自己每個月30多K的薪水,心想:天啊!就連不吃不喝也要25年才能買得起一間,我看我這輩子是不用想了。

當時的我單純到連有房貸可以用都忘了,也沒考慮到我的薪水其實是會隨著資歷越來越高。
但先別說房貸,當初光是要存到那20%的自備頭期款我都不敢想了。

時隔幾年後,認真學習投資理財的我有了新的體悟。
只要有計劃,買房其實沒有想像中的難。
只是,以投資理財的角度來講,我是不建議年輕人太早買房的。
若能將錢先用來投資,晚點再買房,效果會更好。

下面仔細說明。

先投資好還是先買房好

一般來說,買房要先存到20%的自備頭期款,剩下的80%則是先跟銀行貸款,再分20或30年期每月慢慢還。

以一間1000萬的房子來說(比較好算),20%的自備頭期款是200萬元。
先不談是如何存到這200萬的。當手中有了這200萬,你可以選擇直接用來買房,或先投資後買房

直接用來買房

把這200萬當自備頭期款付出去,然後跟銀行貸款800萬買房。
往後每個月要再付將近3萬元(28384元)的房貸給銀行,持續30年(房貸利率以1.7%計)。

(資料來源:國泰世華銀行房貸試算表)

先用來投資,10年後再買房

本金200萬元先用來投資在年化報酬率8%的商品上(像全球高收益債基金或美股ETF等)
10年後總 資產會成長到430萬左右(無須再投入新資金)
從此以後這430萬每年可以給你35萬左右的收入(年化報酬8%計算)。

另外,在這10年間相信你也已經存好另一個200萬作為買房的頭期款。
(若你有能力買房並付得起3萬/月的房貸,10年存200萬只是小case)
此時再買房,一樣200萬自備款付掉,一樣向銀行貸款800萬。

但是,你不用再每個月自掏腰包3萬元付房貸
因為前面10年累積出來的430萬會幫你還。
這430萬我就叫他「還房貸工具人」,因為他每年會產生35萬的額外收入,剛好用來支付每個月3萬左右的房貸。

從此房貸將不再是你扛,而是你那200萬→430萬的「還房貸工具人」在幫你扛。

重點是延後買房

上述例子晚10年買房只是舉例,實際情況因人而異,會與房子總價、薪資高低、存款投資比率、投資報酬率多寡等相關。

但只要你的「還房貸工具人」本金滾越大,買房就越輕鬆。

以上述例子來看,你只是晚了10年買房,先讓原本的200萬先靠投資滾到430萬。
就換得往後30年不用再為房貸煩惱,根本是超划算。
而且幫你還完30年的房貸之後,工具人這430萬還是你的

但到底「還房貸工具人」要滾到多大才可以買進房子呢?

我認為至少要達到「還房貸工具人能產生的被動收入〉房貸的一半」。
白話文:讓工具人能至少幫你付掉一半的房貸。

如此不僅能利用投資的成果,來減輕日後還房貸的負擔,
也不會延遲太久買房,是我認為不錯的平衡點

你的「還房貸工具人」本金滾得越大,往後20-30年的還款壓力就會越小。
你也可以滾15-20年再買房子,到時候你的被動收入拿來付房貸還會有剩呢!
但也不是叫大家永遠不買房,讓本金瘋狂滾大。畢竟房子對多數人而言是剛性需求,除了能給家人帶來安全感外,也有很多金錢以外的附加價值。

因此,平衡點需要自己抓早幾年買房早享受,但晚幾年買房會更輕鬆。

還房貸工具人」本金試算

以上述1000萬的房子來說,需要200萬自備款和800萬銀行貸款。
以及買房子後每個月要繳28384的房貸。

往回推算,以年為單位計算。

每月的房貸是28,384,每年就要繳28384*12個月=340,608元。一半就是170,304
要能幫你支付每年一半房貸(170,304)的工具人本金為:170,304/0.08(年投資報酬率)=212萬。

公式:還房貸工具人本金=每年房貸的一半/投資年化報酬率

因此要買一間1000萬的房子,除了要有200萬的自備頭期款外,建議至少準備212萬的還房貸本金,一共412萬才考慮買進房子。

如此不僅能先享受投資所帶來的複利成果,也能讓往後還房貸的壓力減輕不少。

當然,這只是給一般年輕大眾的建議,再次強調實際情況還是因人而異,必須自己做過多方面評估後再決定是否要延遲買房,以及該延遲多久。

18 thoughts on “先買房還是先投資?教你養出「還房貸工具人」

  1. 版主這分析很聰明呢!我也有這麼想過,再來就慢慢存錢了!

  2. 之前也是非常想買自住房,還好太貴了買不起….
    最近也打算靠投資先產生點被動收入,延後享樂時間

  3. 真的要先投資,延後享樂雖然很辛苦,但是未來會感謝現在的自己,謝謝版主分享

  4. 真的!先把錢拿來投資這樣到時候那個錢就可以cover每個月要還的錢了再買也不遲

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